随着房地产市场快速发展，很多楼盘都有大型酒店“压场子”，一栋楼层较高的酒店，不仅仅是简单的配套，更是彰显楼盘高端感的“地标”，在过去五星级酒店一直都是一二线城市才拥有配置，现如今地级市乃至县城也出现不少豪华酒店。
由于一栋星级酒店造价不菲，算上主体结构和装修，少则几千万，多则上亿元，在这样的投资体量下，不少投资人士将目光聚焦于此，认为“大树底下好乘凉”！买到酒店旁边的商铺就是赚到，就连工程方在开发商拿物业抵扣工程款时，也优先考虑这样的商铺。
一位做工程的朋友在抵扣工程款时就得到一套这样的商铺，交付主体后的一年内，酒店一直处于装修阶段，在今年3月份才得以正式开业，在他看来，好日子即将来临！在酒店开业后，每天都有源源不断的大巴车送顾客到酒店住宿，居住群体以游客居多，他这套商铺很快便租赁出去，并且价格高于周边所有商铺租金单价，周边的商铺单价在50元/平方米/月—70元/平方米/每月，而他的商铺租到了100元/平方米/月，本以为日后高枕无忧，8年就可以收回商铺成本，然而事与愿违，商家开的烟酒店在开业后半年不到便倒闭，商家把所以货物全部运走，留下装修在里面，至今已空置三个月，依旧没租出去，现在开始质疑：星级酒店旁边的商铺是否不存在很高价值呢？
这个现象市场上还真不少，每个城市几乎都有好几栋星级酒店或者写字楼，在这样的酒店旁边也围绕着许多商铺，未来“一路升值”还是“平淡无奇”？
五星级酒店旁边的商铺有何优势？
（一）、五星级酒店自身投入较大，存在带动周边经济发展的作用。五星级酒店大部分由开发商加盟而来，主体建设及装修由开发商出资，酒店方做技术指导和配合后期经营管理，总建筑面积一般在一万平米以上，属于独栋物业，起着地标效果，总体建设下来普遍耗资在1亿左右，与一般类型酒店在装修、服务配套等方面有着本质区别，以此满足高端人士住宿需求，住一晚上均价上千元，在这样的酒店旁边开店，可以针对性地做酒店住宿人群生意，以此提高实体店收益，俗话说：特定时候“抱大腿”很有必要。
（二）、五星级酒店作为地标性建筑，有着大ip效果，店面地址曝光能力更强。例如普通实体店的地址是某区某路某号，而在这种酒店旁边开店，可以直接说成某某酒店旁边，五星级酒店品牌在一座城市中往往独一无二，有些五星级酒店甚至比地段更加出名，曝光率更大，开店做生意的收益往往更高。
（三）、五星级酒店的使用年限较长，对周边实体店经济有长期带动效果。一般情况下五星级酒店至少10年以上，在于资金投入较多，需要较长时间才能回本，时间越久，对旁边的商铺升值能力越强。同时一个五星级酒店周边还会存在小型酒店，与之形成价格对比，以此满足不同住宿人群的需求，还能丰富商圈内商业种类，比如夜市街、美食城、酒吧街等，由此可见开发商喜欢引进五星级酒店进入商业楼盘不无道理。
由于酒店的带动优势，周边商铺的售价和租金也有所提高，这就是“主力店”效应，其实许多类似于高端酒店的“主力店”，都有着条件优越的合作模式，例如装修补贴、超长免租期、广告资源等等，这种主力店的入驻对商家或者业主而言也存在“劣势”：
首先是商铺的销售价格有所提高，预示着对业主和商家而言需承担更高“成本”。正如上述案例，高于周边20%—40%，开实体店成本越高，预示着风险更高，对本身利润空间较小的实体店而言，显然有些不合适。这类商铺在开发商眼中算得上是“黄金铺”！一般情况下由开发商自身持有，有一定关系的投资者当然也可以高价购买，还是要看开发商对这个商铺的“预期”有多高！
其次是商铺的“培育期”较长，短期内商铺增值性能较低。因为酒店的投资比较大，并且大部分资金由开发商承担，从修建主体到后续装修开业是考验资金的阶段，不少开发商因为资金原因导致装修进度较慢，从而导致延期开业，位于城市成熟商圈内还好，恰恰许多五星级酒店不在成熟商圈内，导致前期业主出租困难，由于一般商家租赁期限较长，又不情愿降低租金出租，索性让商铺空置。
最后是酒店旁边的商铺经营业态局限，不适用于大部分业态。例如便利性、早餐店等这样的“薄利多销”业态，追求人流量大的区域，特定人群反而没有多大优势，此时这样的商铺更加适合如特产、咖啡馆、茶餐厅等这样的高利润业态。
所以从以上“优势”和“劣势”对比来看，其实遵从“水涨船高”的原则，这样的商铺对投资来说值不值得“购买”或“租赁”呢？一位从事商业地产多年的专家，给出以下三句判断
第一、判断这个酒店所处的位置是在开发区还是城区内。许多在开发区的大型酒店，针对的是游客为主，特别是组团旅游群体或者公司培训群体，这样的酒店自身带餐饮、休闲娱乐、住宿等一体化功能，在这样的酒店旁边商铺生意并不见得会很好，相反甚至很少能有生意可做。如果是在城区内则投资性能更强，不仅能做酒店客人生意，还能顾及到周边居住群体，对自身经营来说有一定保障。
第二、判断这个酒店是自持还是“售后返租”类，自持物业优于“售后返租”！正常情况下，加盟类酒店属于自持，自创品牌的酒店往往存在“售后返租”现象，经由开发商装修再与酒店管理方合作，从中赚取租金收益，另外为了资金提前回笼，把酒店物业分割成虚拟产权销售出去，每年按比例返还给投资者金额，到达一定期限后业主可以考虑“加钱”买断产权，也可以申请退回投资额，这种模式非常吸引投资者眼球，却有一定的风险性，比如在到期前宣布破产，对投资者而言容易“得不偿失”！
第三、判断开发商对酒店投入实力以及管理经验。市面上存在着建完主体没钱装修的情况，开发商资金链断裂时容易造成“烂尾楼”现象，五星级酒店的管理十分重要，对于没有管理经验的开发商来说，想要实现盈利会出现诸多的“磕磕碰碰”，这样的五星级酒店在后续是否盈利自然存在不确定性。
综上所述，五星级酒店旁边的商铺投资也并非“一劳永逸”，依然伴随着一定风险，在选择是否投资这样的商铺时，还应做足充分的市场调研准备，避免实际投资回报率达不到“预期”效果！
更多商业、房产咨询，欢迎关注本号。
