买房，对于绝大多数人来说都是一生中最为重要的决定之一，很多人买房需要花费一辈子的积蓄。目前的问题就在于很多人判断房价的依据就是看每个月统计局公布的数据。但是就今年的房价而言，价格是一直在波动的，依据这个数据判断可能比较准，但是比较慢。在之前的文章中，笔者提供了可以从是否具备上涨条件、人口出生率、放水、房产税和空置税以及市场变化的角度来判断方向，但是近期“金融市长”黄奇帆给我们提供了另外三个判断依据。
一、产量的要素
从官方公布的新房销售量面积来看，2000年，房地产公司新房销售量约为1亿平方米；2010年，房地产公司新房销售量约为10亿平方米；2017年为16.9亿平方米，2018年为17.16亿平方米，2019年为17.15亿平方米。可见近几年新房销售量面积基本稳定在17亿平米，说明销售峰值在2017年已经达到，现在人口净增长量还处于下降的趋势，销售量没什么机会上涨。
与此同时，2000年人均住房面积为11平，2010你啊你人居住房面积为30平， 2019年城市化地区人均住房面积为50平左右。对此，黄奇帆认为：50平米应该处于平衡点的峰值， 新房销售量面积17亿也同样为峰值，两者都达到了天花板的水平，认识到这一点的开发商会退出市场，因此3~5年之后产量会下降到14~15亿左右。同时，黄奇帆还表示，房子早在前几年就已经供过于求了，现在二三四五线的房子很多都卖不掉的，因此，见好就收。
二、货币超发
在2000年的时候，中国的基础货币M0只有2万多亿；10年后，中国的基础货币M0为20万亿，20年后的2020年，基础货币M0位34万亿货币，短短20年增长了十五六倍。和放水的概念类似，货币超发同样也导致了资金流入房地产，导致房价上涨。
但是未来还可能存在货币超发的情况吗？可能有，但是很难遇到这种情况。在过去的20年，由于外汇顺差每年不断挤兑过来，每年都有4千亿左右的美元顺差，从2000年到2010年就是4万亿左右的美元顺差，国家需要把这个钱储备下来，就需要印20多万亿的人民币，完全是由于顺差造成的通胀而货币超发。但是在最近几年，随着人民币的不断升值，最后这个顺差达到了平衡。因此顺差造成的货币超发情况就变少了。
三、房地产公司的自我控制
据统计，每一万个人中就有一个房地产公司，那么中国就有十几万个房产公司。为什么每年都有近千个房产公司破产倒闭呢？很简单，排在前面几个房产公司占据了80%的市场份额，剩下的公司来分摊20%的市场份额，所以有很多房地产公司活不下去。并且当前的楼市已经供远大于求了，很多房产公司也学会了自我控制，见好就收、提前退场。
此外，黄奇帆还建议：全国狂热造房开公司的热潮已经过去了，对于排在100开外的公司，趁早转型做其他的事，因为排在前面的公司占据市场份额会越来越大，后面能分到的蛋糕也越来越少。并且现在排在最前面的几个巨头房地产公司，也在筹划转型问题。
总结：1.新房销售量面积和人均居住面积已经触顶。2.未来货币超发基本无望。3.房地产市场份额越来越小，很多中小房企倒闭，也有很多见好就收退场。很明显，从这三个角度来讲，未来房价大涨也几乎不可能了。从另一个角度来讲，城镇居民住房拥有率超过96%，空置率超过20%，开发商如果还在不停建房的话，未来房子卖给谁呢？所以最好的选择就是见好就收。但是有多少房企和炒房客能做到现在见好就收呢？
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